Membeli rumah adalah investasi besar yang membutuhkan perhatian terhadap aspek legalitas. Salah satu hal terpenting yang harus dipastikan adalah kelengkapan dokumen kepemilikan rumah. Tanpa dokumen yang sah, pembeli bisa menghadapi berbagai masalah hukum di kemudian hari. Artikel ini akan membahas berbagai jenis dokumen kepemilikan rumah, fungsinya, dan hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum membeli properti.
Mengapa Dokumen Kepemilikan Rumah Itu Penting?
Memiliki rumah dengan dokumen yang lengkap dan sah sangat penting karena:
- Menjamin legalitas kepemilikan sehingga tidak ada sengketa di masa depan.
- Mempermudah transaksi jual beli rumah baik saat membeli maupun menjual kembali.
- Menjadi syarat utama dalam pengajuan Kredit Pemilikan Rumah (KPR).
- Menghindari masalah hukum seperti penipuan atau tumpang tindih sertifikat tanah.
Untuk memastikan legalitas sebuah rumah, ada beberapa dokumen penting yang harus diperiksa dan dimiliki oleh pemilik properti.
Jenis-Jenis Dokumen Kepemilikan Rumah
1. Sertifikat Hak Milik (SHM)
Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah dokumen kepemilikan tertinggi atas sebuah tanah dan bangunan. Dengan SHM, pemilik memiliki hak penuh atas tanah dan rumah tanpa batasan waktu.
Keunggulan SHM:
- Memiliki status kepemilikan penuh dan tidak dapat digugat oleh pihak lain.
- Dapat digunakan sebagai jaminan pinjaman atau KPR di bank.
- Memiliki nilai jual yang lebih tinggi dibandingkan jenis sertifikat lainnya.
Cara Mengecek Keabsahan SHM:
- Pastikan SHM tidak sedang dalam sengketa atau dijadikan jaminan kredit.
- Cek nomor sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) untuk memastikan keasliannya.
- Pastikan nama pemilik di SHM sesuai dengan penjual rumah.
2. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB)
Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah sertifikat yang memberikan hak kepada pemilik untuk memanfaatkan tanah dalam jangka waktu tertentu, biasanya 20-30 tahun dan dapat diperpanjang.
Perbedaan SHGB dan SHM:
| Aspek | SHM | SHGB |
| Status Kepemilikan | Penuh, tanpa batas waktu | Terbatas, harus diperpanjang |
| Bisa Dijadikan Agunan KPR | Ya | Ya, tetapi tidak sekuat SHM |
| Bisa Dimiliki WNA | Tidak | Ya, dengan persyaratan tertentu |
Cara Mengubah SHGB ke SHM:
- Ajukan permohonan ke BPN dengan membawa SHGB asli, IMB, dan bukti pembayaran pajak tanah.
- Melunasi biaya perubahan status tanah.
- Menunggu proses administrasi hingga SHM diterbitkan.
3. Akta Jual Beli (AJB)
Akta Jual Beli (AJB) adalah dokumen yang membuktikan adanya transaksi jual beli antara penjual dan pembeli yang dibuat di hadapan notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Fungsi AJB:
- Menjadi bukti sah perpindahan hak atas tanah dan bangunan.
- Menjadi dasar dalam proses balik nama sertifikat di BPN.
- Melindungi kedua belah pihak dalam transaksi properti.
Proses Pembuatan AJB:
- Kedua belah pihak datang ke notaris atau PPAT dengan membawa dokumen kepemilikan.
- Notaris memverifikasi legalitas tanah dan bangunan.
- Kedua belah pihak menandatangani AJB setelah harga dan ketentuan disepakati.
- AJB digunakan sebagai dasar dalam proses balik nama sertifikat.
4. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) – Sekarang Diganti PBG
IMB adalah dokumen yang menyatakan bahwa bangunan telah mendapatkan izin pembangunan dari pemerintah daerah. Mulai tahun 2021, IMB telah digantikan dengan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG).
Pentingnya PBG:
- Memastikan bangunan sesuai dengan rencana tata kota dan peraturan daerah.
- Diperlukan saat mengajukan kredit atau menjual rumah.
- Mencegah sanksi hukum akibat bangunan ilegal.
Cara Mengurus PBG:
- Ajukan permohonan ke dinas terkait dengan melampirkan denah bangunan.
- Menunggu verifikasi dan inspeksi lapangan.
- Membayar biaya retribusi sesuai ketentuan pemerintah daerah.
- PBG diterbitkan setelah semua persyaratan dipenuhi.
5. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah pajak tahunan yang harus dibayarkan oleh pemilik rumah kepada pemerintah.
Cara Mengecek dan Membayar PBB:
- Cek tagihan PBB melalui situs resmi pemerintah daerah atau kantor pajak.
- Bayar melalui bank, minimarket, atau aplikasi pembayaran online.
- Simpan bukti pembayaran sebagai arsip dan dokumen legalitas rumah.
6. Surat Keterangan Tanah Lama
Surat Keterangan Tanah adalah dokumen yang menjelaskan status tanah, termasuk batas-batasnya, pemilik sebelumnya, serta informasi lain terkait legalitas tanah tersebut.
Sebelum adanya Sertifikat Hak Milik (SHM), terdapat beberapa dokumen dan surat yang berfungsi sebagai tanda kepemilikan tanah di Indonesia. Berikut adalah beberapa di antaranya:
- Girik Surat tanah yang digunakan untuk keperluan perpajakan dan sering dianggap sebagai bukti kepemilikan atas tanah oleh masyarakat. Pemilik tanah girik tetap wajib membayar Pajak Bumi dan Bangunan (PBB).
- Letter C Dokumen tanah tradisional sejak zaman kolonial Belanda yang berfungsi sebagai catatan perpajakan dan keterangan identitas tanah. Dibuat oleh perangkat desa atau kelurahan setempat. Meskipun bukan bukti kepemilikan yang sah, Letter C dapat digunakan sebagai bukti kepemilikan dalam transaksi jual beli.
- Petok D Bukti kepemilikan tanah yang setara dengan sertifikat sebelum Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) disahkan. Setelah UUPA, fungsinya berubah menjadi bukti pembayaran pajak tanah.
- Surat Hijau Hak Pengelolaan Lahan (HPL) yang diberikan kepada penyewa lahan milik pemerintah kota, khusus berlaku di Surabaya. Dikenal sebagai “surat ijo” karena blangko suratnya berwarna hijau.
- Pipil Tanah Surat Tanda Pembayaran Pajak sebelum tahun 1960, populer di Bali sebagai bukti kepemilikan hak atas tanah adat.
- Rincik Surat Pendaftaran Sementara Tanah Milik Indonesia sebelum tahun 1960, digunakan untuk membuktikan penguasaan dan penggunaan tanah adat di beberapa daerah seperti Makassar.
- Eigendom Verponding Bukti kepemilikan tanah pada masa kolonial Belanda yang bisa dibuktikan dengan surat tagihan pajak (verponding). Meskipun kuno, masih digunakan dalam beberapa perjanjian jual-beli dan dapat dikonversi menjadi SHM.
Hal yang Perlu Diperiksa Sebelum Membeli Rumah
Agar tidak menghadapi masalah hukum, pastikan melakukan pengecekan berikut sebelum membeli rumah:
- Cek keaslian sertifikat di BPN untuk memastikan tidak ada duplikasi atau sengketa.
- Pastikan nama di sertifikat sesuai dengan identitas penjual.
- Periksa riwayat pajak PBB untuk memastikan tidak ada tunggakan.
- Pastikan rumah memiliki IMB atau PBG untuk menghindari masalah legalitas.
- Gunakan jasa notaris atau PPAT resmi untuk memastikan semua dokumen sah.
Cara Memastikan Keabsahan Dokumen
Memastikan keabsahan dokumen kepemilikan rumah sangat penting untuk menghindari masalah di masa depan. Berikut adalah langkah-langkah yang dapat Anda lakukan:
1. Periksa di Badan Pertanahan Nasional (BPN)
Anda dapat memeriksa keabsahan SHM atau SHGB di kantor BPN setempat. Pastikan nama pemilik di sertifikat sesuai dengan identitas penjual.
2. Konsultasi dengan Notaris
Sebelum menandatangani AJB, konsultasikan semua dokumen dengan notaris untuk memastikan semuanya lengkap dan sah secara hukum.
3. Cek Riwayat Tanah
Periksa riwayat tanah melalui Surat Keterangan Tanah untuk memastikan tidak ada sengketa atau masalah hukum terkait properti tersebut.
4. Tanyakan kepada Tetangga Sekitar
Tanya kepada tetangga sekitar tentang sejarah properti tersebut. Mereka mungkin memiliki informasi berharga mengenai status tanah atau bangunan.
Risiko Tanpa Dokumen Lengkap
Tidak memiliki dokumen kepemilikan yang lengkap dapat menyebabkan berbagai risiko, seperti:
- Sengketa Hukum: Tanpa dokumen resmi, Anda bisa terjebak dalam sengketa hukum dengan pihak lain yang mengklaim hak atas properti.
- Kesulitan dalam Penjualan Kembali: Jika dokumen tidak lengkap atau tidak valid, akan sulit menjual kembali properti di masa depan.
- Pajak Tunggakan: Tanpa surat PBB yang jelas, Anda mungkin akan terjebak dalam masalah pajak yang belum dibayar oleh pemilik sebelumnya.
- Penolakan dari Bank: Jika Anda berencana untuk mengajukan KPR, bank akan meminta semua dokumen lengkap sebelum memberikan persetujuan pinjaman.