Beli Rumah vs Ngontrak: Mana yang Lebih Menguntungkan?

Memutuskan antara membeli rumah atau menyewa (ngontrak) adalah salah satu keputusan keuangan terbesar yang dihadapi banyak orang. Pilihan ini melibatkan berbagai faktor, mulai dari kondisi keuangan, gaya hidup, hingga tujuan jangka panjang. Artikel ini akan membahas keuntungan dan kerugian dari kedua opsi tersebut untuk membantu Anda membuat keputusan yang tepat.

Keuntungan dan Kerugian Membeli Rumah

Keuntungan Membeli Rumah

1. Investasi Jangka Panjang
   Membeli rumah memungkinkan Anda memiliki aset yang nilainya cenderung meningkat seiring waktu. Properti sering dianggap sebagai investasi yang stabil dan aman, terutama jika lokasinya strategis.
2. Kepemilikan Penuh
   Sebagai pemilik rumah, Anda bebas memodifikasi atau merenovasi properti sesuai keinginan tanpa perlu izin dari pihak lain.
3. Stabilitas Tempat Tinggal
   Dengan membeli rumah, Anda tidak perlu khawatir tentang kenaikan harga sewa atau harus pindah ketika kontrak habis.
4. Potensi Keuntungan Finansial
   Jika suatu saat Anda menjual rumah tersebut, ada peluang mendapatkan keuntungan besar, terutama jika harga properti di lokasi tersebut meningkat pesat.

Kerugian Membeli Rumah

1. Biaya Awal yang Tinggi
   Membeli rumah membutuhkan biaya besar di awal, seperti uang muka (down payment), biaya notaris, pajak pembelian, dan biaya lainnya.
2. Tanggung Jawab Pemeliharaan
   Sebagai pemilik rumah, Anda bertanggung jawab atas semua perbaikan dan pemeliharaan properti.
3. Kurang Fleksibel
   Jika Anda ingin pindah ke kota lain atau negara lain, menjual rumah bisa menjadi proses yang memakan waktu dan biaya.
4. Beban Cicilan Jangka Panjang
   Jika membeli dengan kredit (KPR), Anda harus siap membayar cicilan selama bertahun-tahun, yang bisa menjadi beban finansial jika pendapatan tidak stabil.

Keuntungan dan Kerugian Ngontrak

Keuntungan Ngontrak

1. Fleksibilitas Tinggi
   Menyewa memberikan kebebasan untuk pindah kapan saja setelah kontrak selesai. Ini cocok bagi mereka yang sering berpindah tempat karena pekerjaan atau alasan lainnya.
2. Biaya Awal Lebih Rendah
   Tidak seperti membeli rumah, menyewa hanya membutuhkan uang deposit dan pembayaran sewa bulanan tanpa perlu memikirkan uang muka atau biaya tambahan lainnya.
3. Tidak Ada Tanggung Jawab Pemeliharaan Besar
   Pemilik properti biasanya bertanggung jawab atas perbaikan besar atau renovasi rumah.
4. Akses ke Lokasi Strategis
   Dengan menyewa, Anda bisa tinggal di lokasi premium yang mungkin terlalu mahal untuk dibeli.

Kerugian Ngontrak

1. Tidak Ada Kepemilikan Aset
   Uang yang dibayarkan untuk sewa tidak memberikan nilai investasi jangka panjang karena properti tetap milik orang lain.
2. Kenaikan Harga Sewa
   Harga sewa dapat meningkat setiap tahun sesuai dengan kebijakan pemilik properti atau inflasi pasar.
3. Ketidakpastian Tempat Tinggal
   Pemilik properti dapat memutuskan untuk tidak memperpanjang kontrak kapan saja, membuat Anda harus mencari tempat tinggal baru.
4. Keterbatasan Modifikasi
   Sebagai penyewa, Anda tidak memiliki kebebasan penuh untuk mengubah desain interior atau eksterior rumah sesuai selera pribadi.

Faktor-Faktor yang Perlu Dipertimbangkan Saat Mau Beli Rumah

1. Kondisi Keuangan

• Jika memiliki dana cukup untuk uang muka dan pengeluaran tambahan lainnya, membeli rumah bisa menjadi pilihan bijak.
• Namun, jika penghasilan belum stabil atau tabungan terbatas, menyewa mungkin lebih masuk akal.

2. Tujuan Jangka Panjang

• Jika Anda berencana tinggal di satu lokasi selama lebih dari 5-10 tahun, membeli rumah lebih menguntungkan.
• Sebaliknya, jika sering berpindah tempat karena pekerjaan atau gaya hidup, menyewa lebih fleksibel.

3. Pasar Properti

• Di beberapa daerah dengan harga properti yang terus meningkat, membeli rumah bisa menjadi investasi yang menguntungkan.
• Namun, jika pasar properti stagnan atau menurun, menyewa mungkin lebih ekonomis.

4. Gaya Hidup

• Membeli rumah cocok untuk mereka yang menginginkan stabilitas dan kenyamanan jangka panjang.
• Menyewa lebih cocok bagi mereka yang menghargai fleksibilitas dan mobilitas tinggi.

Bagaimana cara menghitung penghematan dalam jangka panjang saat membeli rumah

Untuk menghitung penghematan dalam jangka panjang saat membeli rumah, pertimbangkan faktor-faktor berikut:

1. Hitung total biaya pembelian rumah:
   • Uang muka (DP): Umumnya 10-30% dari harga rumah. Contoh, jika harga rumah Rp 300 juta, DP 20% adalah Rp 60 juta4.
   • Cicilan bulanan: Sesuaikan dengan tenor dan suku bunga bank. Contoh, cicilan rumah Rp 300 juta selama 15 tahun sekitar Rp 2-3 juta per bulan4. Gunakan fungsi PMT di Excel untuk menghitung cicilan bulanan 
   • PMT(rate,NPER,PV)
   • PMT(rate,NPER,PV) 1. Misalnya, rumah 
   • 180.000denganbunga5
   • 180.000denganbunga5966,281.
   • Biaya lain: BPHTB, provisi, notaris, dan maintenance rumah. Biaya AJB (Akte Jual Beli) ditetapkan 0,5% x nilai jual rumah8. Contoh: 0,5% x Rp300.000.000 = Rp1.500.0008.
2. Bandingkan dengan biaya sewa rumah:
   • Biaya sewa tahunan: Misalnya, sewa rumah di Jakarta Rp 25 juta per tahun.
   • Hitung total biaya sewa selama periode yang sama dengan tenor cicilan rumah. Contoh, sewa selama 15 tahun adalah Rp 375 juta4.
3. Pertimbangkan potensi kenaikan nilai properti:
   • Nilai jual rumah di masa depan: Jika harga properti meningkat, rumah dapat dijual kembali dengan keuntungan4.
4. Hitung total pengeluaran selama periode waktu tertentu (misalnya, 15 tahun):
   • Membeli rumah: Total cicilan + DP + biaya lain-lain – potensi keuntungan penjualan rumah.
   • Menyewa: Total biaya sewa selama periode tersebut.
5. Manfaat Tambahan:
   • Penghematan pajak: Potongan bunga hipotek dan pengurangan pajak properti.
   • Kepemilikan aset: Setelah lunas, rumah menjadi aset milik sendiri.

Contoh perhitungan sederhana:

• Membeli Rumah: Harga rumah Rp 300 juta, DP 20% (Rp 60 juta), cicilan Rp 2,5 juta/bulan selama 15 tahun. Total biaya = Rp 60 juta + (Rp 2,5 juta x 180 bulan) = Rp 510 juta.
• Menyewa: Rp 25 juta per tahun selama 15 tahun = Rp 375 juta.

Dalam contoh ini, terlihat bahwa menyewa lebih murah dalam jangka pendek. Namun, setelah 15 tahun, rumah menjadi aset yang dapat dijual atau disewakan, memberikan potensi keuntungan tambahan. Selain itu, dengan membeli rumah, uang yang dikeluarkan bisa didapatkan kembali jika rumah dijual, sedangkan uang sewa tidak bisa kembali.

Untuk menabung DP rumah, buat rencana menabung terperinci, tentukan target yang realistis, dan sisihkan sebagian gaji di awal bulan. Terapkan strategi alokasi keuangan seperti 50:30:20 (50% kebutuhan pokok, 30% tabungan, 20% dana darurat). Evaluasi proses menabung setiap bulan dan kurangi pengeluaran yang tidak perlu.

Contoh Kasus: Hitung-Hitungan Finansial

Misalkan Anda mempertimbangkan dua opsi:

1. Membeli rumah seharga Rp500 juta dengan uang muka Rp100 juta dan cicilan Rp4 juta per bulan selama 15 tahun.
2. Menyewa rumah dengan biaya Rp3 juta per bulan selama 15 tahun.

Analisis:

• Dalam 15 tahun:
  • Total cicilan membeli rumah: Rp720 juta (Rp4 juta x 180 bulan).
  • Total biaya sewa: Rp540 juta (Rp3 juta x 180 bulan).
• Setelah 15 tahun:
  • Dengan membeli rumah, Anda memiliki aset senilai Rp500 juta (atau lebih jika harga properti naik).
  • Dengan menyewa, Anda tidak memiliki aset apa pun meskipun pengeluaran lebih rendah dalam jangka pendek.